какие документы нужны для продажи квартиры в РФ 🔥 Pinme.ru

Продажа квартиры в РФ — это юридически значимое отчуждение объекта недвижимого имущества, при котором продавец передает право собственности покупателю на основании договора купли-продажи, подлежащего государственной регистрации в ЕГРН. Сделка требует подтверждения прав продавца, законности происхождения права, соблюдения семейных и иных прав ограниченных субъектов, а также предоставления ряда документов, подтверждающих характеристики объекта и отсутствие препятствий к переходу права.

Базовый комплект документов для продажи квартиры 🏠

Ниже приведен перечень документов, которые в типовом случае запрашивают для подготовки сделки и регистрации перехода права. Конкретный набор может отличаться в зависимости от статуса объекта, способа приобретения, наличия обременений и состава участников сделки.

Паспорт гражданина РФ продавца(ов) и ИНН/СНИЛС при наличии 🪪
Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, наследства, ДДУ + акт, судебное решение и т. п. 📄
Выписка из ЕГРН с актуальной информацией о правах и обременениях (рекомендуется свежая, до 30 дней) 🧾
Кадастровый номер, выписка об основных характеристиках объекта, план (по данным ЕГРН/кадастра) 🗺️
Нотариальное согласие супруга/супруги (если объект приобретен в браке и продает один из супругов) 💍
Согласие органа опеки и попечительства (если продавцом/сособственником является несовершеннолетний или недееспособный) 🧒
Справки об отсутствии задолженности по ЖКУ, капремонту и электроэнергии (часто требуют банки и покупатели) 💡
Выписка о зарегистрированных в квартире лицах (домовая книга/форма 9, справка о числе проживающих) 🏷️
Договор купли-продажи (проект), передаточный акт, расписка или документы по безопасной расчетной схеме (эскроу, аккредитив) 💼
Нотариальная доверенность — если действует представитель ✍️
Согласие банка-залогодержателя и документы по снятию ипотеки (если есть обременение) 🏦
Сертификаты льгот и материнского капитала, если право связано с целевыми средствами, и подтверждение их использования 🎓

Когда требуются дополнительные документы ⚖️

Обстоятельства сделки влияют на пакет бумаг. В ряде ситуаций регистратор или банк потребуют расширенный комплект.

Долевая собственность: нотариально удостоверенный договор, уведомления совладельцев о преимущественном праве покупки, отказ/истечение срока 📬
Наличие перепланировки: технический паспорт/план БТИ, разрешение и акт о завершенной перепланировке, внесение изменений в ЕГРН 🧭
Ипотека: согласие банка, закладная/выписка, схема расчетов для закрытия обременения, заявление о погашении регистрации залога 🔐
Наследство/дарение недавно: свидетельство о праве на наследство/договор дарения, подтверждение регистрации права; при наследстве — иногда просят 6-месячный срок для стабилизации права ⏳
Брачные обстоятельства: брачный договор, соглашение о разделе имущества, решение суда о разделе или о признании личной собственностью 💍
Приватизация: договор передачи, выписка о лицах, сохранивших право пользования (если есть ветераны/отказники) 🏢

Таблица документов: кто выдает, кому предоставлять, срок действия и примечания 📊

Документ	Кто выдает	Кому предоставлять	Когда нужен	Рекомендуемый «срок свежести»	Примечания
Паспорт продавца	ГУВМ МВД	Банк, МФЦ/Росреестр, нотариус	Всегда	Не ограничен	Проверить действительность и совпадение ФИО
Правоустанавливающий документ	Нотариус/Суд/Орган приватизации/Застройщик	Покупатель, МФЦ/Росреестр	Всегда	Не ограничен	Предъявляется оригинал либо нотариальная копия
Выписка из ЕГРН (права и обременения)	Росреестр/МФЦ	Покупатель, Банк	Всегда	До 30 дней	Позволяет выявить аресты, ипотеку, запреты
Кадастровая выписка/паспорт (характеристики)	Росреестр	МФЦ/Росреестр	Чаще всегда	До 90 дней	Содержит площадь, этаж, план, адрес
Нотариальное согласие супруга	Нотариус	МФЦ/Росреестр	Если объект приобретен в браке	До 1 года (лучше 30–90 дней)	Отсутствие согласия — основание отказа
Согласие органа опеки	Органы опеки по месту жительства	МФЦ/Росреестр	Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный	По сроку решения	Требуется обеспечение прав ребенка
Справки об отсутствии задолженности ЖКУ	УК/ТСЖ/ресурсоснабжающие	Покупатель, Банк	По требованию	До 30 дней	Не обязательны для регистрации, но важны для сделки
Выписка о зарегистрированных лицах	МФЦ/ГУВМ МВД	Покупателю	Почти всегда	До 14–30 дней	Подтверждает снятие с учета и отсутствие рисков
Нотариальная доверенность	Нотариус	Нотариус/МФЦ/банк	Если действует представитель	Обычно до 1–3 лет	Проверять полномочия: продажа, цена, расчеты
Согласие банка, закладная	Банк-залогодержатель	МФЦ/Росреестр	При ипотеке	До 30 дней	Погашение/перевод ипотеки, снятие обременения
Техпаспорт/план БТИ	БТИ	Покупатель, Банк	При перепланировке	До 5 лет (лучше свежий)	Сверка узаконенных изменений
Уведомления совладельцев и отказ	Нотариус/Почта	Нотариус, Росреестр	При продаже доли	Срок преимущественного права 30 дней	Сделка с долей — только у нотариуса
Брачный контракт/соглашение о разделе	Нотариус	Покупатель, Росреестр	При измененном режиме имущества	Не ограничен	Фиксирует личный/раздельный статус
Сертификат маткапитала/выписки ПФР	ПФР/Соцфонда	Банк, Росреестр	Если использовался МК	До 30–90 дней	Контроль долей детей и целевого использования

Ключевые правовые ориентиры 📚

Оформление сделки регламентируют ГК РФ (общая часть обязательств и купля-продажа недвижимости), ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», СК РФ (режим имущества супругов, согласие на сделки), ЖК РФ (перепланировки и жилые помещения). В отдельных случаях применяются нормы Закона об ипотеке, наследственного и нотариального законодательства. У нотариуса удостоверяются сделки с долями, а также сделки с участием ограниченно дееспособных. Регистрация права осуществляется через МФЦ с последующей внесенной записью в ЕГРН.

Типовые схемы расчетов и документальные подтверждения 💳

Безопасная передача денег фиксируется документами: договором, приложениями, актом приема-передачи, распиской, а также документами по расчетной схеме. Для снижения рисков выбирают банковскую ячейку, аккредитив или эскроу. В договоре желательно разделить цену объекта и стоимость мебели/оборудования (если отчуждаются). Выбирайте безналичный инструмент, где выдача денег зависит от регистрации права — это снижает вероятность потерь.

Фрагмент условия о расчетах (пример):
"Оплата по Договору производится посредством безотзывного покрытого аккредитива,
открытого Покупателем в банке N, с условием выдачи денежных средств Продавцу при
представлении выписки ЕГРН о переходе права собственности к Покупателю."

Особые ситуации и доказательства добросовестности 🧩

Если квартира приватизирована, а кто-то отказался от приватизации, у него может сохраняться право пользования — это отражается в документах и анализируется покупателем. При наличии перепланировок продавец предоставляет акт согласования и обновленные сведения об объекте. Покупателю нередко показывают историю перехода прав — последовательные договоры, а также справки об отсутствии долгов, судебных споров, арестов. В сделках с наследством изучают состав наследников и сроки принятия; при усыновленных/несовершеннолетних собственниках обязателен контроль соответствия жилищных условий, подтверждаемый органами опеки.

Пошаговая логика подготовки пакета 📌

Соберите правоустанавливающие документы и свежую выписку ЕГРН ✅
Проверьте семейный статус и получите нотариальное согласие супруга при необходимости ✅
Уточните, нет ли долевой собственности; при доле — готовьте нотариальную сделку и уведомления ✅
Получите справки об отсутствии задолженности и выписку о зарегистрированных лицах ✅
Если есть ипотека — согласуйте схему закрытия и оформите согласие банка ✅
Подготовьте проект договора, акт приема-передачи, расчетную схему (эскроу/аккредитив/ячейка) ✅
Сдайте документы на регистрацию в МФЦ, после — подпишите акт и проведите расчеты по условиям ✅

Электронная регистрация и МФЦ 🖥️

Подать документы можно через МФЦ в бумажном виде либо в электронном виде через сервисы Росреестра или банк, если сделка ипотечная. Электронные документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью участников и нотариуса (при необходимости). Сроки регистрации обычно составляют 5–9 рабочих дней, при нотариальной отправке — часто быстрее. При электронной регистрации комплект документов идентичен, но в цифровом формате; оригиналы все равно должны существовать у сторон на случай разногласий. Протокол обмена и квитанции об оплате пошлины сохраняйте вместе с договором и выпиской из ЕГРН.

Чек-лист рисков для продавца и покупателя 🛡️

Сверка собственника с паспортными данными и ЕГРН; отсутствие доверенности сомнительного содержания
Проверка судимостей и исполнительных производств (по открытым базам) — индикативно
История переходов права: нечастая смена собственников, отсутствуют споры и аресты
Проверка перепланировок и технических характеристик
Контроль брачного статуса; нотариальные согласия и соглашения
Надежная схема расчетов; документальные подтверждения закладываются в договор

Мини-набор «быстрого старта» для стандартной вторички 🚀

Если объект «чистый», без перепланировок и обременений, а собственник один, приобретал по договору купли-продажи, чаще всего достаточно: паспорта, правоустанавливающего документа, свежей выписки ЕГРН, проекта договора купли-продажи, акта приема-передачи, справок по коммунальным платежам и выписки из домовой книги, согласия супруга (если нужно). Для долей и особых случаев подключается нотариус и расширенный набор подтверждений. В ипотечных сделках приоритет банку: он формирует список и контролирует узкие места.

Примеры ссылочных источников для углубления (без активных ссылок) 🔎

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Гражданский кодекс РФ, главы о купле-продаже недвижимости
Семейный кодекс РФ, ст. 34, 35 о совместном имуществе супругов
Жилищный кодекс РФ, нормы о перепланировках
Закон об ипотеке (залог недвижимости)
Методические письма Росреестра по регистрации перехода права

FAQ по смежным темам ❓

Нужно ли выписывать всех зарегистрированных из квартиры до сделки, и как это правильно оформить?

Закон не требует снятия с регистрационного учета до регистрации перехода права, но покупатели обычно настаивают на этом или прописывают срок в договоре. Продавец может снять себя и членов семьи с учета после подачи документов в МФЦ, приложив договор и заявление. Иногда устанавливают условие: регистрация перехода права — и только затем снятие с учета с подтверждением листка убытия. Для защиты интересов сторон в договор включают пункт о последствиях нарушения срока выписки и штраф. Практика банков предполагает подтверждение отсутствия зарегистрированных несовершеннолетних. Если у кого-то сохраняется право пользования (например, отказник от приватизации), это отражается отдельно. Рекомендуется приложить выписку о зарегистрированных лицах актуальной датой и акт передачи с оговоркой об освобождении помещения.

Как действовать, если квартира в ипотеке, но покупатель тоже с ипотекой другого банка?

Такую «двойную ипотеку» оформляют по согласованию банков, чаще всего с эскроу или закрытым аккредитивом. Банк покупателя перечисляет средства на погашение старой ипотеки, получает закладную и документы для наложения новой ипотеки. Иногда сделки проводят через одновременные операции: погашение, подача на снятие обременения и регистрация перехода с наложением нового залога. Стороны заранее подписывают трехсторонние соглашения о расчетах и последовательности действий. Важно согласовать сроки предоставления оригиналов закладной и справки об отсутствии задолженности. Нередко используется электронная регистрация для ускорения. Продавцу стоит проверить комиссионные расходы, страхование титула и возможные штрафы за досрочное погашение.

Обязательно ли узаконивать перепланировку перед продажей, и что будет, если нет?

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или инженерные системы, ее нужно узаконить до сделки, иначе есть риск отказа в регистрации ипотеки и притязаний со стороны надзорных органов. Банки обычно требуют акт о завершенной перепланировке и обновленные данные в ЕГРН. При незначительных изменениях иногда допускается продажа с обязательством покупателя узаконить работы позже, но это повышает риски и может снизить цену. Регистратор, как правило, не отказывает из-за несоответствия планов, но покупатель вправе требовать приведения в соответствие. На практике часто готовят техническое заключение БТИ и пакет на согласование до выхода на сделку. Риски для продавца — снижение ликвидности и расширенные торги по цене. Покупателю следует указать в договоре порядок устранения нарушений и удержание части цены при необходимости.

Какие налоги заплатит продавец и как документально подтвердить расходы?

Если квартира в собственности больше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания), НДФЛ не уплачивается. При меньшем сроке продавец платит 13% (для резидентов) с разницы между доходом от продажи и подтвержденными расходами на приобретение. Расходы подтверждаются договором покупки, платежными документами, госпошлинами, услугами нотариуса и риелтора, а также отделимыми улучшениями при наличии договоров и чеков. Можно вместо расходов применить вычет 1 млн руб. Документы стоит хранить заранее: банковские выписки, расписки, аккредитивные реестры. Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года, уплата — до 15 июля. Для нерезидентов ставка иные, а вычеты применяются с ограничениями; рекомендуется уточнить персонально у налогового консультанта.