Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, жилых домов, земельных участков, машино-мест), созданное для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом в рамках, установленных законом, а также для достижения иных целей, предусмотренных уставом. Является некоммерческой корпоративной организацией согласно ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ.
Правовое регулирование
Деятельность ТСН регламентируется ст. 123.12–123.14 Гражданского кодекса РФ. Специальные положения, касающиеся управления многоквартирными домами, закреплены в разделе VI Жилищного кодекса РФ, где исторически используется термин «товарищество собственников жилья» (ТСЖ). Однако с 2014 года ТСЖ является частным случаем организационно-правовой формы ТСН. Для садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ применяются нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ. По состоянию на 2026 год все ТСН обязаны вести электронные реестры членов, интегрированные с ГИС ЖКХ (для МКД) либо региональными информационными системами учёта недвижимости.
С 1 января 2026 года для ТСН, управляющих многоквартирными домами, введена обязанность по размещению информации о финансово-хозяйственной деятельности в машиночитаемом формате через API ГИС ЖКХ, а также внедрение электронного протоколирования общих собраний с применением усиленной квалифицированной подписи.
Виды ТСН
Товарищество может быть создано для разных категорий объектов, что определяет специфику устава и правоотношений:
- ТСН в многоквартирных домах (осуществляет управление МКД и выступает заказчиком коммунальных услуг от имени собственников);
- ТСН в малоэтажной застройке (коттеджные и таунхаусные поселки с общей инфраструктурой);
- ТСН в гаражно-строительных кооперативах и закрытых паркингах;
- Садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ — распространённая форма ТСН на землях сельхозназначения);
- ТСН на коммерческую недвижимость (офисные центры, торговые комплексы, складские терминалы).
Сравнительная характеристика ТСН и ТСЖ
| Критерий | ТСН | ТСЖ |
|---|---|---|
| Объект управления | Любые объекты недвижимости (жилые, нежилые, земельные участки, машино-места) | Исключительно многоквартирные дома |
| Базовая нормативная основа | ГК РФ (ст. 123.12–123.14), специальные федеральные законы (217-ФЗ, ЖК РФ) | Раздел VI Жилищного кодекса РФ |
| Минимальный кворум для учреждения | Определяется уставом; для МКД — более 50% голосов собственников помещений | Более 50% голосов собственников помещений в одном доме |
| Состав общего имущества | Расширенный перечень, может включать дороги, сети, котельные, землю | Имущество, обслуживающее один многоквартирный дом и земельный участок под ним |
| Возможность коммерческой деятельности | Допускается при условии, что это служит уставным целям (аренда части общего имущества, реклама) | Аналогично, но ограничено рамками МКД и придомовой территории |
Порядок создания и регистрации
Создание ТСН проходит несколько обязательных этапов, установленных ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»:
- Инициирование общего собрания собственников с формулировкой повестки о создании ТСН.
- Голосование и принятие решения протоколом (кворум не менее 50% от общего числа голосов, для МКД — от общей площади помещений).
- Утверждение устава ТСН, определяющего права и обязанности членов, структуру органов (общее собрание, правление, председатель, ревизионная комиссия) и порядок уплаты взносов.
- Подача комплекта документов в регистрирующий орган ФНС (заявление Р11001, протокол, устав, квитанция об уплате госпошлины) для внесения в ЕГРЮЛ.
- Открытие расчётного счёта и постановка на учёт в территориальном органе ФНС, ПФР и ФСС (в составе объединённого Социального фонда России с 2023 года).
Если ТСН создаётся для управления МКД и заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями как представитель собственников, лицензия не требуется; лицензия необходима только профессиональной управляющей организации, с которой ТСН вправе заключить договор на обслуживание.
Особенности налогообложения и бухгалтерской отчётности в 2026 году
ТСН вправе применять упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы» (ставка 6%) или «доходы минус расходы» (ставка 15%, с учётом дифференциации в регионе). Организация признаётся налогоплательщиком с момента регистрации, но целевые поступления (членские, вступительные и паевые взносы, пожертвования) освобождаются от налогообложения при условии раздельного учёта (ст. 251 НК РФ).
С 2026 года для ТСН с численностью членов более 100 человек становится обязательной электронная сдача отчётности через оператора ЭДО с применением машиночитаемой доверенности (МЧД) на руководителя или уполномоченного бухгалтера.
Доходы, полученные от коммерческой деятельности (сдача общего имущества в аренду, размещение рекламных конструкций, агентское вознаграждение), облагаются в общеустановленном порядке. При превышении лимита доходов в 60 млн рублей на УСН (с учётом индексации коэффициента-дефлятора) ТСН обязано перейти на общий режим. Взносы на капитальный ремонт, аккумулируемые на специальном счёте, не признаются доходом товарищества и не включаются в налоговую базу. НДФЛ и страховые взносы с выплат председателю и наёмным работникам исчисляются по стандартным ставкам: 13–15% НДФЛ и совокупный тариф страховых взносов 30% (включая травматизм).
Основные права и обязанности членов ТСН
- Участвовать в общих собраниях, вносить вопросы в повестку дня и голосовать лично либо через представителя;
- Избирать и быть избранным в правление, на должность председателя и в ревизионную комиссию;
- Получать любую информацию о финансово-хозяйственной деятельности товарищества, включая бухгалтерскую отчётность и сметы;
- Своевременно и в полном объёме вносить членские, целевые и дополнительные взносы, утверждённые общим собранием;
- Нести бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности;
- Исполнять решения общего собрания и правления, оформленные надлежащим образом;
- При выходе из товарищества (или после ликвидации) нести субсидиарную ответственность по его обязательствам, возникшим до момента выхода, в пределах уплаченного взноса в течение двух лет.