В соответствии с частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, актуальной на 2026 год), собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (либо товарищество собственников недвижимости — ТСН). Императивный характер данной нормы исключает одновременное существование двух и более параллельных товариществ в границах одного здания как единого объекта недвижимости.
Правовая природа ограничения
Запрет на создание нескольких товариществ в одном многоквартирном доме (МКД) вытекает из сущности общей долевой собственности на общее имущество (ст. 36 ЖК РФ). Управление неделимым конструктивом здания, инженерными коммуникациями, земельным участком и вспомогательными помещениями требует единой воли всех собственников. Множественность юридических лиц, претендующих на принятие решений по одному и тому же набору элементов общего имущества, неизбежно порождает коллизии и паралич управления, что прямо противоречит публичному порядку и безопасности эксплуатации здания.
При попытке государственной регистрации второго товарищества, созданного в доме, где уже существует зарегистрированное ТСЖ/ТСН, регистрирующий орган (ФНС России) выносит решение об отказе на основании подпункта «ж» пункта 1 статьи 23 Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Такое решение мотивируется несоответствием учредительных документов требованиям законодательства, поскольку создание второго объединения с тождественным адресом и предметом ведения прямо нарушает ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
Единство управления и исключения из правил
Принцип «один дом — одно товарищество» действует независимо от количества подъездов, секций или наличия встроенно-пристроенных помещений. Даже если конструктивно здание разделено на изолированные блоки, но зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как один объект капитального строительства, юридически допустимо существование лишь одного объединения собственников.
Однако законодательство предусматривает ситуации, при которых создание новых структур управления возможно без нарушения указанного принципа:
- Раздел объекта недвижимости. Если в результате реконструкции (с соблюдением градостроительных и технических норм) единый МКД разделен на два самостоятельных здания и каждому присвоен отдельный кадастровый номер, собственники каждой вновь образованной недвижимости вправе создать собственное ТСЖ.
- Объединение нескольких домов. Допускается создание одного товарищества для управления несколькими (двумя и более) многоквартирными домами, если они расположены на общем или граничащих земельных участках и имеют общие элементы инженерной инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). В таком случае внутри каждого отдельного МКД также не может быть второго параллельного товарищества.
- Изменение способа управления. Собственники вправе реорганизовать действующее ТСЖ (например, преобразовать его в ТСН с расширенным уставом) либо ликвидировать его и учредить новое юридическое лицо для управления тем же домом. Однако одномоментно в реестре будет легитимно присутствовать лишь одно объединение.
Таблица сравнительных характеристик допустимых схем управления в МКД
| Схема управления | Количество юридических лиц в одном МКД | Основание (ЖК РФ, актуально на 2026 г.) |
|---|---|---|
| ТСЖ / ТСН (единоличное управление) | 1 | ч. 1 ст. 136 |
| ТСЖ в нескольких МКД (объединенное) | 1 на все входящие дома | ч. 2 ст. 136 |
| Управляющая организация (УК) | Неограниченно (но договор управления один с множественностью лиц на стороне заказчика) | ч. 1 ст. 162 |
| Непосредственное управление (до 30 квартир) | Не образуется (действует общее собрание) | ч. 2 ст. 161 |
| Попытка создания параллельного ТСЖ | Запрещено (отказ в регистрации) | ч. 1 ст. 136 + ст. 23 Закона № 129-ФЗ |
Практические последствия нарушений и злоупотреблений
На практике попытки создания «альтернативных» товариществ возникают при корпоративных конфликтах или рейдерских захватах. Группа собственников, несогласная с действующим правлением, иногда инициирует собрание по учреждению нового юридического лица. Запись о регистрации такого лица в ЕГРЮЛ аннулируется по иску заинтересованной стороны (ст. 61 ГК РФ) как созданного с грубым нарушением закона, а все сделки, совершенные от имени лже-товарищества, признаются ничтожными. Государственная жилищная инспекция не внесет подобную организацию в реестр лицензий (если она претендует на функции управления), а банки откажут в открытии специальных счетов для сбора средств на капитальный ремонт при наличии конкурирующего счёта легитимного ТСЖ.
Специфика товарищества собственников недвижимости (ТСН) с 2026 года
С 1 сентября 2014 года в Гражданский кодекс РФ введено понятие ТСН, а жилищное законодательство признает ТСЖ видом ТСН. На 2026 год судебная практика (включая Обзоры Верховного Суда РФ) окончательно утвердила, что собственники парковочных мест (машино-мест), кладовых и иных нежилых помещений, входящих в состав единого МКД, не вправе учреждать обособленное от «квартирного» ТСЖ товарищество для управления исключительно подземным паркингом. Все они являются членами единого ТСН в силу закона, если такое товарищество создано. Это соответствует принципу единства судьбы общего имущества и неделимости инфраструктуры, закрепленному в Постановлении Пленума ВАС РФ № 64 и актуальных поправках в Гражданский кодекс о недвижимых комплексах.