Собственники помещений в одном многоквартирном доме (МКД) вправе создать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо товарищество собственников недвижимости (ТСН). Законодательство РФ, в частности Жилищный кодекс (ст. 136), устанавливает императивный принцип: один дом — одно товарищество. Создание двух и более параллельных ТСЖ/ТСН в рамках одного здания (одного кадастрового номера) не допускается и влечет за собой отказ в государственной регистрации юридического лица или ликвидацию в судебном порядке.
Правовая база и императивный запрет
Основным нормативным актом, регулирующим данный вопрос, по состоянию на 2026 год остается Жилищный кодекс Российской Федерации. Согласно части 1 статьи 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников и считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», регулирующий деятельность ТСН в секторе ИЖС, не применяется к правоотношениям в многоквартирных домах, где доминирует жилищное законодательство. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 291 ГК РФ) также оперирует понятием товарищества в единственном числе. Налоговая инспекция (ФНС) при получении заявления о регистрации второго ТСЖ по одному и тому же адресу МКД обязана вынести решение об отказе на основании подпункта «ж» пункта 1 статьи 23 Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в связи с несоответствием наименования юридического лица требованиям федерального закона.
Последствия попытки создания нескольких ТСЖ
Попытка инициировать создание «альтернативного» товарищества в доме, где уже зарегистрировано и действует ТСЖ, влечет за собой следующие правовые последствия:
- Признание решения собрания ничтожным. Решение общего собрания о создании второго товарищества является ничтожным в силу ст. 181.5 ГК РФ, так как оно противоречит основам правопорядка и императивному запрету ЖК РФ.
- Принудительная ликвидация. Если второе юридическое лицо все же было зарегистрировано по ошибке регистрирующего органа (что случается крайне редко при автоматизированных проверках ЕГРН в 2026 году), оно подлежит ликвидации по иску Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) или прокуратуры.
- Налоговые риски. Денежные средства, собираемые «вторым» товариществом на содержание жилья, будут признаны неосновательным обогащением. Более того, такие сборы не подпадают под освобождение от НДС и налога на прибыль, предусмотренное для законных ТСЖ, что приводит к доначислению налогов по общей системе налогообложения.
- Невозможность внесения в реестр лицензий. Второе ТСЖ не сможет получить лицензию на управление домом, если таковая потребуется при изменении способа управления, так как дом уже находится под управлением.
Исключения: реорганизация и комплексная недвижимость
Необходимо различать понятия «создание» и «реорганизация». Норма о единственности товарищества не нарушается в следующих случаях:
- Реорганизация в форме выделения. Если МКД состоит из нескольких обособленных блок-секций, имеющих отдельные инженерные коммуникации и кадастровые номера (фактически разные здания на одном фундаменте), возможно выделение одного ТСЖ из другого. Однако с 2025 года судебная практика (Обзор ВС РФ от 2025 г.) требует, чтобы выделяемое здание имело признаки самостоятельного объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН.
- Товарищество в «кондоминиумах». В жилых комплексах, состоящих из нескольких отдельно стоящих МКД, объединенных единой инфраструктурой, собственники каждого конкретного дома создают свое отдельное ТСЖ. Здесь действует правило: количество товариществ не может превышать количество многоквартирных домов (отдельных кадастровых номеров зданий) в комплексе.
Ситуационный анализ: множественность и альтернативы
Для наглядности различия между законными и незаконными формами организации собственников в одном доме сведены в таблицу.
| Ситуация | Юридическая квалификация (2026 г.) | Налоговые последствия |
|---|---|---|
| Создание второго ТСЖ в доме, где уже действует первое (адрес совпадает). | Недопустимо. Отказ ФНС в регистрации (ст. 23 129-ФЗ). Ликвидация по иску ГЖИ. | Невозможность открытия расчетного счета для «второго» юрлица. Риск блокировки первичного ТСЖ по 115-ФЗ. |
| Создание ТСЖ в доме, управляемом УК (переход на иной способ управления). | Допустимо. Решение собрания о смене способа управления и создании одного ТСЖ. | Имущественный взнос членов ТСЖ не облагается НДС и налогом на прибыль (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). |
| Создание ТСЖ в каждой блок-секции, являющейся отдельным зданием с уникальным кадастровым номером. | Допустимо. По факту это разные объекты недвижимости. На каждом объекте — одно ТСЖ. | Раздельный баланс, раздельные счета капитального ремонта (спецсчета), раздельный учет доходов. |
| Голосование за «резервное» ТСЖ на случай ликвидации основного. | Ничтожно. Создание юрлица «про запас» противоречит ст. 136 ЖК РФ. | Взносы в несуществующее (незарегистрированное) юрлицо расцениваются как мошенничество, уголовная ответственность. |
Налоговое администрирование и Единый налоговый счет (ЕНС)
В 2026 году Федеральная налоговая служба продолжает жесткий контроль за агрегацией доходов в сфере ЖКХ. Поскольку для управления МКД может быть создано только одно юридическое лицо — товарищество, именно на него возлагаются функции налогового агента по НДФЛ (при выплатах сотрудникам) и плательщика страховых взносов по единому тарифу. Исключено дробление бизнеса (ст. 54.1 НК РФ) внутри одного дома с целью ухода от НДС при закупке коммунальных ресурсов. Все поступления от собственников должны аккумулироваться на расчетном счете единственного легитимного товарищества, и пополнение Единого налогового счета осуществляется с этого же идентификатора плательщика. Любое параллельное образование рассматривается ФНС как организация с признаками «технической» компании, что влечет приостановление операций по счетам и исключение из ЕГРЮЛ в административном порядке.