«Сколько стоит квартира в Москве по районам» — это ориентир по типичным ценам на квартиры в пределах административных округов и отдельных локаций столицы с учётом различий между вторичным и первичным рынками на 2024–2025 годы 🏙️💰. Диапазоны отражают усреднённые цены экспозиции и сделок, сглаженные от пиков элитных объектов и неликвидов. Все значения приблизительны и могут отличаться в конкретных домах и проектах, особенно в премиальных корпусах и ЖК у метро/парков.
Как читать таблицу 📊
- Цена за м² — диапазон для типового жилья комфорт/бизнессегмента; элит и апартаменты отдельно не выделяются.
- Средняя цена 1–3-комн. — ориентир по «классическим» метражам: 1-к ~35–40 м², 2-к ~50–60 м², 3-к ~70–85 м².
- Динамика 2024→2025 — усреднённая оценка изменения по итогам активного 2024 года и стабилизации весной–летом 2025-го 📈.
- Локации сгруппированы по АО; внутри округов цены могут отличаться на 10–30% из‑за транспортной доступности, возраста фонда, вида набережных/парков 🌳🚆.
Цены по районам и локациям Москвы (ориентиры 2024–2025) 🏠
| Округ | Район / локация | Сегмент | Цена за м², руб. | 1-комн., млн руб. | 2-комн., млн руб. | 3-комн., млн руб. | Динамика 2024→2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ЦАО | Хамовники | вторичка/бизнес | 900 000–1 100 000 | 32–45 | 55–85 | 80–130 | 0…+5% |
| ЦАО | Пресненский (Сити/Зоопарк) | новостройки/бизнес | 800 000–1 000 000 | 28–40 | 48–75 | 70–110 | +1…+4% |
| ЦАО | Тверской | вторичка | 850 000–1 050 000 | 30–42 | 50–78 | 75–115 | 0…+3% |
| ЦАО | Арбат | вторичка/элит | 900 000–1 200 000 | 33–48 | 58–90 | 85–150 | -2…+3% |
| ЦАО | Таганский | смешанный | 650 000–850 000 | 20–32 | 35–55 | 55–90 | 0…+4% |
| ЗАО | Раменки (МГУ/Воробьёвы горы) | бизнес/комфорт | 600 000–800 000 | 18–30 | 30–50 | 50–80 | 0…+5% |
| ЗАО | Фили‑Давыдково | вторичка/комфорт | 420 000–550 000 | 14–22 | 23–35 | 35–55 | -2…+3% |
| ЗАО | Кунцево | смешанный | 350 000–470 000 | 12–18 | 20–32 | 30–48 | -3…+2% |
| ЮЗАО | Гагаринский | вторичка/бизнес | 520 000–700 000 | 17–27 | 28–45 | 45–70 | 0…+4% |
| ЮЗАО | Академический | вторичка | 450 000–600 000 | 15–23 | 25–38 | 38–60 | -1…+3% |
| ЮЗАО | Тёплый Стан | смешанный | 330 000–430 000 | 10–16 | 18–28 | 28–42 | -3…+2% |
| ЮЗАО | Ясенево | вторичка | 340 000–450 000 | 11–17 | 19–30 | 30–45 | -2…+2% |
| САО | Аэропорт | вторичка/бизнес | 420 000–560 000 | 14–21 | 23–35 | 35–55 | -1…+3% |
| САО | Сокол | вторичка | 450 000–600 000 | 15–23 | 25–38 | 38–60 | 0…+3% |
| САО | Тимирязевский | смешанный | 360 000–480 000 | 12–18 | 20–30 | 30–48 | -2…+2% |
| СВАО | Марьина Роща | вторичка/комфорт | 420 000–560 000 | 14–21 | 23–35 | 35–55 | 0…+3% |
| СВАО | Бутырский | смешанный | 380 000–520 000 | 13–19 | 22–32 | 32–50 | -1…+3% |
| СВАО | Отрадное | вторичка | 330 000–440 000 | 10–16 | 18–28 | 28–44 | -3…+1% |
| СВАО | Лианозово | вторичка | 300 000–400 000 | 9–14 | 16–25 | 25–38 | -4…+1% |
| СЗАО | Хорошёво‑Мнёвники | смешанный | 450 000–600 000 | 15–23 | 25–38 | 38–60 | 0…+3% |
| СЗАО | Щукино | вторичка/комфорт | 420 000–560 000 | 14–21 | 23–35 | 35–55 | -1…+3% |
| СЗАО | Строгино | вторичка | 360 000–480 000 | 12–18 | 20–30 | 30–48 | -2…+2% |
| СЗАО | Куркино | комфорт | 380 000–520 000 | 13–19 | 22–32 | 32–50 | -1…+2% |
| СЗАО | Митино | вторичка | 340 000–460 000 | 11–17 | 19–29 | 29–46 | -2…+2% |
| ВАО | Измайлово | смешанный | 360 000–500 000 | 12–19 | 21–33 | 33–52 | -1…+2% |
| ВАО | Преображенское | смешанный | 380 000–520 000 | 13–19 | 22–32 | 32–50 | 0…+3% |
| ВАО | Новогиреево | вторичка | 300 000–420 000 | 9–15 | 17–26 | 26–40 | -3…+1% |
| ВАО | Гольяново | вторичка | 280 000–380 000 | 8–13 | 15–24 | 24–36 | -4…0% |
| ВАО | Косино‑Ухтомский | смешанный | 270 000–360 000 | 8–12 | 15–22 | 22–34 | -4…0% |
| ЮАО | Даниловский | смешанный | 420 000–560 000 | 14–21 | 23–35 | 35–55 | 0…+3% |
| ЮАО | Нагатино‑Садовники | вторичка | 360 000–500 000 | 12–18 | 20–32 | 32–50 | -1…+2% |
| ЮАО | Царицыно | вторичка | 320 000–420 000 | 10–15 | 18–26 | 26–40 | -2…+1% |
| ЮАО | Чертаново Центр./Сев./Юж. | вторичка | 320 000–430 000 | 10–16 | 18–28 | 28–42 | -2…+2% |
| ЮВАО | Марьино | вторичка | 300 000–420 000 | 9–15 | 17–26 | 26–40 | -2…+1% |
| ЮВАО | Люблино | вторичка | 300 000–420 000 | 9–15 | 17–26 | 26–40 | -2…+1% |
| ЮВАО | Кузьминки | вторичка | 300 000–420 000 | 9–15 | 17–26 | 26–40 | -3…+1% |
| ЮВАО | Рязанский | смешанный | 320 000–450 000 | 10–16 | 18–29 | 29–44 | -2…+2% |
| ЮВАО | Печатники | смешанный | 340 000–480 000 | 11–17 | 19–30 | 30–48 | -1…+2% |
| ЮВАО | Текстильщики | вторичка | 320 000–450 000 | 10–16 | 18–29 | 29–44 | -2…+1% |
| ЮВАО | Некрасовка | новостройки/комфорт | 250 000–330 000 | 7–12 | 14–22 | 22–33 | -4…0% |
| ЗелАО | Зеленоград | вторичка/новостройки | 230 000–320 000 | 6.5–11 | 12–20 | 20–30 | -3…+1% |
| ТиНАО | Коммунарка (Сосенское) | новостройки | 280 000–360 000 | 8–13 | 15–23 | 23–35 | -2…+2% |
| ТиНАО | Саларьево‑Парк / Московский | новостройки | 260 000–340 000 | 7.5–12 | 14–22 | 22–33 | -3…+1% |
| ТиНАО | Троицк | вторичка/комфорт | 270 000–360 000 | 8–12.5 | 14–22 | 22–34 | -3…+1% |
Пояснения: значения рассчитаны как ориентиры по открытым объявлениям и данным о сделках на массовом и бизнес‑сегментах в пределах МКАД и ТиНАО. Сильные отклонения возможны в домах после капитального ремонта, в башнях с видами, у станций метро МЦК/МЦД и в форматах «элит/клубный дом». В новостройках на котловане — скидки, на этапах ввода — надбавки 🏗️.
Что влияет на стоимость квартиры 📍
- Пешеходная доступность до метро/МЦК/МЦД и время до центра города — ключевой множитель цены 🚆.
- Возраст и серия дома: монолит/кирпич обычно дороже панельных серий, особенно «старых» серий.
- Класс и инфраструктура ЖК: двор без машин, школы/сады, коммерция на первом этаже повышают ликвидность.
- Планировка и метраж: эргономичные евро‑форматы 1Е/2Е ценятся выше за счёт эффективной площади.
- Видовые характеристики: парки, вода, высокие этажи и панорама центра добавляют 5–20% 💡.
- Стадия новостройки: на ранних стадиях дешевле, но выше риски и срок ожидания сдачи.
- Ипотечные программы и ставка: субсидированные предложения могут временно «разгонять» прайс 💳.
- Соседние проекты‑якоря: открытие МЦД, реконструкция набережных, ТПУ подтягивают цены.
Динамика 2023–2025 и рыночные заметки 🧭
В 2023 году наблюдалось оживление спроса вслед за расширением ипотеки и ростом стоимости стройматериалов. 2024 год принёс повышенную активность в новостройках и переток части спроса на вторичный рынок, что отразилось в росте цен по массовым локациям на 10–25% год‑к‑году. К началу–середине 2025 года, по мере ужесточения условий льготных программ и нормализации экспозиции, в большинстве районов фиксируется «плато» или мягкая коррекция в пределах ±5%.
Центральные локации (ЦАО) удерживаются за счёт дефицита качественного предложения и статусности, но внутри округа разброс цен может быть кратным — особенно между домами бизнеса/элит и старыми фондами. Юго‑Запад и Запад стабильно дороги благодаря сильной социальной инфраструктуре и зелёным массивам. Север и Северо‑Запад демонстрируют баланс цены и транспортной доступности. Восток и Юго‑Восток сохраняют роль «ценовых анкеров» города, но яркие проекты у МЦК/МЦД и на реорганизуемых промзонах «тянут» средние значения вверх.
Для расчёта бюджета полезно исходить из «коридоров» по районам: так, комфорт‑класс на массовом рынке чаще укладывается в 300–480 тыс. руб./м², бизнес на периферии — 450–650 тыс. руб./м², бизнес/премиум в центре — 700 тыс.–1,2 млн руб./м². Параметр «стоимость владения» (ипотека + коммунальные + налог) порой важнее «цены предложения», особенно при длительном горизонте владения.
Методика и источники данных 🧪
- Сводные индексы за 2024–Q2 2025: агрегирование открытых данных ЦИАН, Авито Недвижимость, Домклик, IRN.ru, Росреестр (без привязки к конкретным объявлениям).
- Сопоставление экспозиции и фактических цен сделок по сведениям Росреестра и ежемесячных бюллетеней «Индекса рынка».
- Корректировки по локациям с учётом ввода МЦД/МЦК, запусков ТПУ и крупных ЖК‑кластеров.
- Нормативная база для косвенной оценки качества фонда: СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 31‑01‑2003; учтены различия серий и годов постройки.
- Для новостроек — учтены этапы строительства, эскроу‑механика, типовые субсидированные ставки застройщиков.
Практические ориентиры по округам 🧭🏙️
— Покупателю, ищущему «цена/качество», стоит смотреть СЗАО (Щукино, Хорошёво‑Мнёвники), СВАО (Бутырский, Марьина Роща) и ЮАО (Нагатино‑Садовники): баланс транспортной доступности, инфраструктуры и ценника. Любителям зелени подойдут Ясенево, Строгино, Измайлово 🌳. Для инвестиционного спроса с горизонтом 3–5 лет интересны ТиНАО‑точки роста с новыми станциями метро и МЦД, где сильнее потенциал ребалансировки цены после ввода объектов. В премиальном сегменте ЦАО дифференциация очень велика: критичны конкретный квартал, видовые характеристики и класс дома.
Советы по бюджетированию и торгу 💡
- Заложите 5–10% «подушку» на торг, ремонт и непредвиденные расходы.
- Проверяйте альтернативы: 5–10 минут на МЦК/МЦД зачастую дешевле «у самого метро», но по времени сопоставимо.
- В новостройке соотносите скидку к сроку сдачи и стоимости аренды на период ожидания.
- На вторичке дисконтируют квартиры с юридической/технической «шероховатостью» — но рост транзакционных рисков не всегда оправдан.
- Сравнивайте «стоимость владения»: ставка, страховки, налог на имущество, коммунальные.
- Смотрите «микролокацию»: даже в одном районе соседние кварталы могут различаться по цене на 15–25% 📍.
FAQ по смежным вопросам
Где искать «точки роста» для инвестиций в Москве на горизонте 3–5 лет?
Перспективными считаются локации у строящихся или недавно открытых станций метро/МЦД, а также крупные реорганизуемые промзоны. Там, где появляется ТПУ, торгово‑деловые центры и социальные объекты, цена метра обычно подтягивается вслед за улучшением качества жизни. На массовом рынке это отдельные кластеры в ВАО/ЮВАО и на стыках округов с МЦД. В ТиНАО потенциал чаще раскрывается после фактического ввода станции и сдачи нескольких очередей ЖК, что снижает «пыль стройки». В премиум‑сегменте рост скорее точечный: клубные проекты в ЦАО с дефицитом аналогов. Не следует рассчитывать на «удвоение» — скорее на нормализацию к средним по городу. Важна диверсификация: рассматривать не один корпус, а целую связку проектов в районе. Учитывайте конкуренцию застройщиков: переизбыток предложения сдерживает динамику 💼.
Что сильнее всего влияет на перепродажную ликвидность квартиры?
Три фактора — транспорт, микролокация и качество дома. Наличие зелёных зон и благоустроенных общественных пространств повышает интерес семейных покупателей. Планировочные решения также критичны: кухни‑гостиные и евроформаты часто продаются быстрее. Важна юридическая чистота: отсутствие обременений и прозрачная история переходов права. В монолитных домах с хорошим фасадом и двором без машин ликвидность, как правило, выше. Наличие машино‑места или кладовой добавляет ликвидности, особенно в бизнес‑классе. Репутация застройщика и управляющей компании заметно влияет на запрос цены при перепродаже 🏠.
Как изменится рынок при колебаниях ипотечной ставки на 1–2 п.п.?
Для массового сегмента изменение ставки на 1–2 п.п. ощутимо влияет на доступность платежа, что быстро отражается на спросе и длительности экспозиции. При росте ставки застройщики активнее используют субсидированные программы и точечные скидки, сглаживая эффект. На вторичке чаще наблюдается удлинение сроков экспозиции и больший торг. В премиальном сегменте чувствительность ниже: покупатели чаще используют собственные средства. Если ставка снижается, в первую очередь оживают локации‑«границы доступности», где бюджет «переходит» в следующий класс жилья. Важно просчитывать TCO — совокупную стоимость владения, а не только цену метра. Это помогает сравнить реальную нагрузку на бюджет при разных сценариях ставки 💳.
Что выбрать: новостройку или вторичку в аналогичном районе?
Новостройка предлагает современные планировки, эскроу‑счета и новые коммуникации, но требует времени до заселения и может иметь «стройпыль» на первых порах. Вторичка позволяет заселиться быстрее и часто располагается в сложившихся кварталах с готовой инфраструктурой. Разница в цене за м² может достигать 10–25% в пользу вторички или новостроя в зависимости от стадии проекта и дефицита предложения. Если важны тишина и двор без машин — плюс скорее за современными ЖК. Если критична близость к конкретной школе или детсаду «прямо сейчас», вторичка даёт больше гибкости. На горизонте перепродажи многое решит микролокация и качество дома, а не только год постройки. Итог зависит от вашей временной ценности: ждать комфортного ввода или «жить сегодня» 🕰️.
Насколько корректно сравнивать цены «за м²», если у квартир разный метраж и отделка?
Цена за м² — удобная, но упрощённая метрика. Небольшие квартиры часто имеют более высокую цену за м² из‑за меньшего общего чека, но сравнимого спроса. Большие квартиры, наоборот, могут давать дисконт за счёт ограниченной покупательской аудитории. Наличие отделки «под ключ» в новостройке может добавлять 10–20 тыс. руб./м², а иногда и больше, но важно оценивать качество материалов и инженерии. На вторичке состояние ремонта и планировочные решения сильнее влияют на конечный ценник. Сравнивайте не только метры, но и факторы ликвидности: этаж, вид, парковка, техническое состояние дома. Полезно строить сравнение через «стоимость владения» и сроки потенциальной перепродажи, а не только через «сухую» метрику метра 📐.
